Descobreix què és el lloguer amb opció de compra i com tributa aquest contracte mixt que combina arrendament i compravenda. Avantatges, despeses deduïbles i fiscalitat en l’IRPF.

Què és el lloguer amb opció de compra?

El lloguer amb opció de compra és un contracte mixt que combina un arrendament d’habitatge amb la possibilitat que l’inquilí adquireixi l’immoble en un futur, en les condicions pactades.

En aquest tipus de contracte, el propietari concedeix a l’arrendatari el dret preferent a comprar l’habitatge dins un termini concret i per un preu fixat des de l’inici.

És habitual que:

• Una part de les rendes pagades pel lloguer es descompti del preu final de compra.
• Es fixi una prima d’opció, és a dir, una quantitat inicial (entre un 5 i un 10% del valor de venda) que l’inquilí paga per assegurar-se el dret de compra.

Avantatges per a cada part

Per al propietari:

• Assegura el cobrament de les rendes fins al venciment del contracte.
• Rep una prima d’opció que es queda fins i tot si el comprador decideix no exercir la compra.

Per a l’inquilí:

• Pot “estalviar” part del preu de compra a través de les rendes.
• Coneix el preu de compra des del primer moment, independentment de les fluctuacions del mercat.
• Té prioritat sobre tercers interessats en la compra de l’immoble.

Fiscalitat del lloguer amb opció de compra

Aquest contracte té implicacions fiscals diferents segons la naturalesa dels pagaments:

1. La prima d’opció de compra

• Per a l’arrendador: es considera un ingrés subjecte a l’IRPF (si és persona física) o a l’Impost de Societats (si és empresa).
• Per a l’arrendatari: tributa per l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). La base imposable sol ser el 5% del preu de l’immoble si no s’ha fixat un altre import.

2. Les rendes de lloguer

• L’arrendador ha de declarar-les com a rendiments del capital immobiliari en l’IRPF.
• Si l’immoble és habitatge habitual de l’inquilí, pot aplicar reduccions del 50% o més, depenent del cas.
• L’arrendatari paga l’ITP corresponent al lloguer, tot i que en habitatges sol presentar-se amb quota zero.

3. Quan s’exerceix l’opció de compra

• Si es formalitza la compra, l’operació tributa com una transmissió patrimonial onerosa:
  • Habitatge nou: IVA (10%) + AJD (0,5%-1,5% segons la comunitat autònoma).
  • Habitatge de segona mà: ITP (6%-10% segons la comunitat autònoma).
• Les quantitats pagades prèviament (rendes i prima) es descompten del preu de compra i s’imputen al valor d’adquisició.

4. Si no s’exerceix l’opció

• El propietari es queda la prima i les rendes percebudes.
• L’inquilí perd la prima i no té dret a reclamar la devolució del que hagi pagat.

Exemple pràctic

Un inquilí paga 900 € al mes durant 4 anys (43.200 € en total). A més, abona una prima d’opció de 10.000 €.

• Si exerceix la compra per 200.000 €, es descomptaran els 53.200 € pagats (rendes + prima), i només haurà de finançar 146.800 €.
• Fiscalment, el propietari haurà declarat cada any els ingressos per lloguer i la prima com a guany patrimonial. En el moment de la venda, aquests imports es resten del valor de transmissió per evitar una doble tributació.

Conclusió

El lloguer amb opció de compra és una fórmula interessant tant per a propietaris com per a inquilins, però comporta implicacions fiscals importants que cal conèixer abans de signar el contracte.

A MJB Assessors t’ajudem a analitzar si aquest tipus de contracte és la millor opció per a tu i a optimitzar-ne la tributació. Contacta amb nosaltres i resol tots els teus dubtes.

La informació i l’assessorament jurídic d’aquest article i dels altres publicats al nostre blog tenen un caràcter merament orientatiu i en cap cas vinculant. Es recomana realitzar una consulta jurídica específica per a cada situació i contactar amb un professional degudament qualificat. Si ho desitges, pots contactar amb nosaltres a info@mjbassessors.com.