Une nouvelle décision judiciaire permet aux non-résidents qui louent des biens en Espagne de déduire leurs charges liées à la location et de réclamer le remboursement d’impôts payés en trop.

La situation avant la décision

Jusqu’à récemment, les non-résidents en Espagne qui louaient un appartement ou une maison devaient déclarer leurs revenus locatifs via le modèle 210 (IRNR) sans pouvoir déduire aucune dépense.

Concrètement :

• Ils déclaraient les revenus bruts, sans déduction de l’IBI, des frais d’entretien, des assurances ou des intérêts d’emprunt.
• Ils étaient imposés à un taux de 24 %, tandis que les résidents de l’UE bénéficiaient d’un taux de 19 % avec possibilité de déduire leurs charges.

Cette différence de traitement créait une discrimination évidente entre résidents et non-résidents.

La décision qui change tout

La Sentencia de la Audiencia Nacional 3630/2025, du 28 juillet 2025, a mis fin à cette inégalité. L’affaire concernait une citoyenne américaine qui possédait un logement loué à Barcelone. L’administration fiscale espagnole lui avait refusé la déduction de ses charges. Elle a contesté cette décision et a obtenu gain de cause.

Le tribunal a jugé que refuser la déduction aux non-résidents extra-communautaires (or UE/EEE) violait le principe de libre circulation des capitaux consacré par le droit de l’Union européenne.

Qu’est-ce que cela implique ?

• Tous les non-résidents, y compris ceux établis hors UE (États-Unis, Canada, Royaume-Uni après le Brexit, Suisse, etc.), peuvent désormais déduire les charges liées à leur bien immobilier loué en Espagne.
• Il est possible de réviser les déclarations passées (modèle 210) et de demander la rectification pour obtenir le remboursement des montants payés en trop.
• Attention aux délais de prescription : le droit de rectification se limite généralement aux quatre dernières années.

Quels avantages pour les propriétaires non-résidents ?

• Allègement fiscal immédiat : imposition sur le revenu net et non plus sur le brut.
• Égalité de traitement : mêmes règles que pour les résidents en Espagne.
• Remboursement possible : possibilité de récupérer les impôts trop payés lors des exercices précédents.

Que faire si vous êtes concerné ?

1. Vérifiez vos déclarations IRNR (modèle 210) des dernières années.
2. Identifiez les charges déductibles (impôts locaux, travaux, assurance habitation, intérêts de prêt, etc.).
3. Demandez la rectification si vous avez payé trop, afin de récupérer les montants indus.
4. Consultez un conseiller fiscal pour optimiser la procédure et respecter les délais légaux.

Conclusion

Cette décision représente une excellente nouvelle pour les non-résidents possédant un bien immobilier en Espagne. Elle ouvre la porte à une fiscalité plus juste et à la possibilité de récupérer des sommes déjà versées.

Chez MJB Assessors, nous sommes spécialisés en fiscalité internationale. Nous vous accompagnons pour rectifier vos déclarations, déduire vos charges et obtenir les remboursements auxquels vous avez droit. Contactez-nous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.

Les informations et conseils juridiques contenus dans cet article ainsi que dans les autres publiés sur notre blog ont un caractère purement informatif et ne sont en aucun cas contraignants. Il est recommandé de solliciter une consultation juridique spécifique pour chaque situation et de contacter un professionnel dûment qualifié. Si vous le souhaitez, vous pouvez nous contacter à info@mjbassessors.com.